Opwettenseweg 203 Nuenen

DE OPWETTENSE WATERMOLEN – NUENEN
Uniek horecavastgoed in een Van Gogh-rijksmonument aan de Kleine Dommel

Te koop in verhuurde staat: De Opwettense Watermolen, een van de meest karakteristieke en bekendste horecalocaties van Brabant. Het volledig gerestaureerde watermolencomplex aan de Opwettenseweg 203 in Nuenen werd door Vincent van Gogh geschilderd en is beschermd als rijksmonument. Een zeldzame kans om een iconisch horecapand met een sterke historie, een groen domein aan het water en volop ontwikkelpotentie te verwerven.

HISTORIE
De geschiedenis van de watermolen gaat vermoedelijk terug tot de 11e eeuw; de molen wordt in 1335 voor het eerst in historische bronnen vermeld. Na een grote brand in 1764 werd het complex herbouwd in de vorm die vandaag nog herkenbaar is. Het grote waterrad (doorsnede ca. 9,30 meter) geldt als het grootste waterrad van Nederland. Vincent van Gogh schilderde de molen tijdens zijn verblijf in Nuenen (1884-1885). Sinds 14 juni 1972 is het complex rijksmonument.

HET DOMEIN
Het domein van circa 1,56 hectare (15.625 m², negen kadastrale percelen) ligt op een markante plek in het Dommeldal, waar de Kleine Dommel het complex omsluit. Op het domein bevinden zich onder meer:
– de koren- en zaagmolen (Van Gogh-rijksmonument);
– de oliemolen (Van Gogh-rijksmonument) met de feest-/trouwzaal;
– de Droogschuur en ’t Klothuys;
– een kleinschalige commerciële ruimte (ca. 30 m²) en een casco schuur/opslagruimte (ca. 180 m²);
– boomgaard, bloemenweide, schaduwterras en terrassen aan het water (ca. 250 m²);
– natuurgebied met de Kleine Dommel en de in 2025 gerenoveerde en geautomatiseerde stuw met vislift-vispassage;
– eigen parkeerterrein met circa 45 parkeerplaatsen en twee in-/uitritten.

DE HORECA
De brasserie (restaurant, ca. 455 m² over drie bouwlagen) is gevestigd in de Droogschuur en ’t Klothuys, met in het souterrain een volledig ingerichte bedrijfskeuken, koelcellen en opslagruimten. In de oliemolen bevindt zich de feest-/trouwzaal (ca. 187 m²) met authentieke afwerking, eigen professionele bar en ruime sanitaire voorzieningen. De sfeervolle restaurantzalen met eikenhouten spanten, de bar- en loungedelen, de zaal op de eerste verdieping en de grote overdekte terrassen maken het complex geschikt voor à-la-cartegasten, groepen, bruiloften, feesten en zakelijke bijeenkomsten. Alle bouwlagen zijn per trap en per lift bereikbaar.

OPPERVLAKTEN (NEN 2580-meetrapport, september 2026)
– Bruto vloeroppervlakte: ca. 1.108 m²
– Verhuurbaar vloeroppervlak (VVO): ca. 927 m²
– Inhoud: ca. 4.349 m³
Verdeling VVO: souterrain ca. 144 m², begane grond ca. 384 m², eerste verdieping ca. 115 m², begane grond 2 ca. 40 m², begane grond 3 (opslagruimte) ca. 174 m² en opslag ca. 70 m².

BOUWKUNDIG EN INSTALLATIES
De gebouwen zijn recent verbouwd en goed geïsoleerd; de bouwkundige staat en het onderhoud binnen en buiten zijn goed.
– brasserie: geïsoleerde daken en wanden, vloeren met vloerverwarming, drievoudig glas en drievoudig glazen schuifpuien;
– oliemolen: geïsoleerde wanden en dak, betonvloer met vloerverwarming, dubbel glas;
– ’t Klothuys: geïsoleerde vloer, dubbel glas;
– cv-installatie met buffervat (ketel vervangen in 2025), vloerverwarming, airconditioning (koelen en verwarmen) en luchtbehandelingsinstallatie;
– personenlift en spijzenlift, openhaard, krachtstroom;
– brandmeldinstallatie, brandslanghaspels en blusmiddelen, alarminstallatie;
– energielabels (afgegeven juli 2026): brasserie/restaurant A (gebruiksoppervlakte 325 m²), feest-/trouwzaal in de oliemolen B (216 m²).
De schuur/opslagruimte is casco en verdient renovatie.

ONTWIKKELMOGELIJKHEDEN
Het bestemmingsplan “Opwettense Watermolen en omgeving” biedt ruimte voor uitbreiding van de horeca op het domein, waaronder de (her)ontwikkeling van de casco schuur met horecabestemming. Concrete plannen zijn ter beoordeling van de gemeente. Het bestaande toeristische erfgoed biedt ruimte voor nieuwe, kleinschalige ondernemingen die passen binnen het erfgoed.

NATUURSCHOONWET (NSW)
Het object is gerangschikt als landgoed in de zin van de Natuurschoonwet 1928. Bij verkrijging kan onder de wettelijke voorwaarden (voortzetting van de rangschikking, inroepen in de leveringsakte, instandhouding gedurende 25 jaar) vrijstelling van overdrachtsbelasting worden toegepast. De toepasselijkheid wordt bij de overdracht door de notaris vastgesteld.

SUBSIDIES
De Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed heeft twee instandhoudingssubsidies toegekend: € 36.000 voor de koren- en zaagmolen (februari 2024 t/m februari 2029) en € 36.250 voor de oliemolen (februari 2026 t/m februari 2031), samen € 72.250. De aan de subsidies verbonden voorwaarden en verplichtingen gaan bij overdracht over op de koper.

BESTEMMING
Omgevingsplan gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten, waarin het bestemmingsplan “Opwettense Watermolen en omgeving” (herziening van Buitengebied Nuenen) is opgenomen: bestemmingen Horeca, Cultuur en ontspanning, Natuur en Water, met de dubbelbestemming Waarde (cultuurhistorie en archeologie). Het huidige gebruik als horecaobject met natuurgebied is in overeenstemming met het omgevingsplan. Geen voorkeursrecht gemeenten.

BEREIKBAARHEID
Goed bereikbaar per auto en fiets, tussen Nuenen en Eindhoven. In het kader van de gebiedsontwikkeling Nuenen-West wordt de Opwettenseweg op termijn verkeersluw ingericht als fietsstraat en onderdeel van de snelfietsroute Gemert-Laarbeek-Nuenen-Eindhoven; de gemeente geeft aan dat de bereikbaarheid van aanwonenden en bedrijven daarbij wordt geborgd.

KADASTRAAL EN ZAKELIJKE RECHTEN
Gemeente Nuenen, sectie D, nummers 4020, 4021, 4055, 4209, 4935, 4936, 4938, 5420 en 5421, samen groot 15.625 m² (ca. 1,56 ha). De percelen in de gemeente Eindhoven (Tongelre) maken geen deel uit van de verkoop.
Op de percelen rusten onder meer: een opstalrecht ten behoeve van Brabant Water en KPN (D 4020), een opstalrecht ten behoeve van Waterschap De Dommel voor de stuw, damwanden en vislift-vispassage (D 5421), een kwalitatieve verplichting tot instandhouding van het natuurbeheer en een erfdienstbaarheid over en weer met het naastgelegen woonhuis Opwettenseweg 199 (o.a. toegang en gemeenschappelijk gebruik van meterkast en kachelsysteem van de schuur). De akten liggen ter inzage.

VRAAGPRIJS
€ 1.950.000,- kosten koper, in verhuurde staat.

HUURSITUATIE
Het registergoed wordt aangeboden in verhuurde staat; de horeca wordt geëxploiteerd door de huidige huurder. De huurovereenkomst en huurgegevens zijn op aanvraag beschikbaar.

AANVAARDING
In overleg.

Wij screenen geïnteresseerden vooraf op financiering en plannen; bezichtigingen uitsluitend op afspraak.

Meer informatie of een bezichtiging? Neem contact op met Charles Nix, Hormax Horecamakelaars Eindhoven, Hertogstraat 29, 5611 PA Eindhoven, tel. 040 – 720 02 24, c.nix@hormax.nl.